INTERVIEW CARINE DEHEZ
Directrice des Affaires Juridiques Groupe Arcade-VYV
«Le Groupe Arcade-VYV est un groupe qui innove avec une diversité de projets incroyable (logement santé, Nové, Arcade-VYV Promotion) et le rôle de la Direction des Affaires Juridiques est que le temps long du droit soit en accord avec le temps court de ces projets. Les équipes juridiques contribuent à la réalisation de ces projets dans une échelle de temps et de risque maitrisée.»
Contexte
A peine sorti du pic de la pandémie de COVID 19, le monde est rattrapé par la guerre en Ukraine. Drame humain avant tout, le conflit est venu s’ajouter à une crise sanitaire et au dérèglement climatique, et le Groupe Arcade-VYV en a subi les à-coups nombreux et notamment l’inflation.
En 2022, les populations logées au sein des entités du pôle social ont ainsi dû faire face aux impacts de la hausse des prix, et s’en sont trouvées fragilisées.
En réaction, l’ensemble des équipes de Direction des sociétés du Groupe et leurs équipes se sont mobilisées pour amortir les risques financiers liés à la hausse des taux, et accompagner les ménages en difficulté.
Pour autant, dans ce contexte complexe, le Groupe Arcade-VYV a continué sa trajectoire pour placer l’humain au coeur de l’habitat en déployant le label « Mon logement santé » et les services associés.
Renforcé par la démonstration que le logement est un déterminant essentiel de la santé et avec l’appui du Groupe VYV, les sociétés du Groupe ont, malgré les difficultés, continué à produire du logement neuf, activité qui a été renforcée en 2022 par la création de 2 structures de mutualisation de la promotion (Arcade-VYV Promotion IDF et Arcade-VYV Promotion Sud-Est), et une 3ème à venir début 2023 dans la région Pays de la Loire.
En parallèle, la réhabilitation énergétique et décarbonée a été accélérée, avec pour objectifs de préserver l’état et l’attractivité du patrimoine, de limiter les charges pesant sur les locataires occupants et de préserver l’environnement.
Activité
En 2022, Le Groupe a livré 3.498 nouveaux logements et mis en chantier 4.439 logements nouveaux. Le patrimoine s’élève aujourd’hui à 210.107 logements ou équivalents.
Les entités du pôle social ont attribué 16.472 logements afin de répondre aux besoins des ménages notamment les plus modestes et logent plus de 385.000 personnes.
L’effectif du Groupe est désormais de 3.064 collaborateurs.
Malgré une augmentation de la charge financière sur opérations locatives de 17,5 M€ due notamment à l’évolution du taux du livret A (passage de 0,5% en 2021 à 2% en 2022) et un contexte de marché difficile pour la promotion immobilière, le résultat combiné s’élève à 97 M€.
Ce chiffre, dans une conjoncture économique sous tension, témoigne à la fois de la solidité financière et de la capacité de résistance du Groupe face aux crises ou évolutions réglementaires.
Résultats et situation financière de l’ensemble combiné
PÉRIMÈTRE DE COMBINAISON
Au 31/12/2022, Le périmètre de combinaison comporte 202 entités :
- Une holding
- Une Sacicap
- Seize ESH
- Treize coopératives
- Une association
- Trois structures de mutualisation
- Quatre sociétés immobilières
- Deux sociétés de projet
- Cent soixante et une sociétés de construction-vente
Au titre de la clôture 2022, les entités intégrées en mises en équivalence sont :
- Homy
- La Maison Pour Tous
- Le Foyer Rémois
- Logipostel
- Coo.pairs
- Coo.Efficience
- Partelios Immobilier
- Nové
GESTION DU PATRIMOINE
Les revenus locatifs combinés n’intègrent pas les loyers des entités mises en équivalence et s’élèvent à 628 millions.
Nos principaux indicateurs de gestion locative se maintiennent sur l’année 2022.
Malgré la conjoncture, le ratio de recouvrement annuel moyen résiste et s’établit à 98,1% en 2022 (contre 99,3% en 2021).
En parallèle, le taux de ménages en situation de contentieux, après 2 années d’amélioration, marque le pas et augmente de 2,6% par rapport à 2021. La rotation nette augmente quant à elle légèrement, avec un niveau de 7,4% en 2022.
Enfin, le pourcentage d’allocataires APL reste relativement stable pour s’établir à 44% en 2022, contre 42% au titre de l’année 2021.
Pour l’année 2022, les dépenses en maintenance de patrimoine des logements et foyers, au titre de l’entretien courant, du gros entretien, de la réhabilitation, amélioration et remplacements de composants, continuent leur progression, marquant ainsi l’engagement fort des entités du Groupe en termes de politique patrimoniale et énergétique, et s’élèvent ainsi à 208 M€, contre 204 M€ constatés en 2021.
La contribution de l’activité de gestion du patrimoine au résultat combiné du Groupe s’élève à 65M€ contre 70 M€ en 2021, et résiste bien car dans le même temps la charge financière a augmenté de 17,5 M€.
GESTION LOCATIVE
+65 M€
RÉSULTAT 2022
Répartition géographique des revenus locatifs
PROMOTION IMMOBILIÈRE
En termes d’activité de Promotion sociale, l’année 2022 présente des résultats assez contrastés : les dépôts et obtentions de permis de construire sont ainsi conformes aux objectifs, alors que les ordres de service sont inférieurs aux prévisions, mais très supérieurs aux volumes 2021, et que les livraisons marquent quant à elle le pas dans les 2 cas, à la fois par rapport aux prévisions 2022 et au réalisé 2021.
Ces chiffres d’inscrivent dans un contexte de marché difficile. En effet, les secteurs de la promotion immobilière et du logement social ont connu des difficultés conjoncturelles toute l’année 2022 et qui se poursuivent, à savoir notamment une augmentation des coûts de construction, des taux d’intérêt pénalisant à la fois le développement et l’avancement des opérations en cours, ainsi qu’une restriction importante de l’accès au crédit immobilier.
A cela s’est ajoutée également la difficulté rencontrée sur le 1er semestre 2022 en matière de financement des premiers acquéreurs en BRS. La nouvelle organisation de la Promotion décrite ci-avant constitue l’un des éléments de réponse apporté par le Groupe, afin de lui permettre d’atteindre son ambition stratégique, tant en termes de production de logements neufs, que de représentativité du logement santé dans cette croissance interne.
Le chiffre d’affaires de l’activité Promotion s’élève à 189 millions. La contribution de cette activité au résultat du Groupe s’élève à 2 millions contre 4 en 2021.
ACCESSION
+2 M€
RÉSULTAT 2022
LA VENTE DE PATRIMOINE
En 2022, 894 logements (dont 72 dans le cadre de ventes en bloc et 282 concernant des foyers résidences) ont été vendus contre 708 en 2021. Ces ventes, qui représentent environ 0,4% du patrimoine du Groupe, ont généré une contribution au résultat de 35 M€, identique à ce qui avait pu être constaté en 2021.
VENTE HLM
+35 M €
RÉSULTAT 2022
HOLDING
Le Groupe est organisé autour de 3 holdings: la société Groupe Arcade- VYV SA est la société holding du Groupe au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce, la société CPH ARCADE-VYV la tête du Groupement d’Organismes de Logement Social (GOLS), et la SCCI-ARCADE-VYV la société mère des entités de promotion concurrentielle.
Chaque holding assure 2 types de missions : des missions mutualisées, d’animation ou de support à ses filiales qui sont financées par les entités, et des fonctions dites régaliennes permettant de satisfaire aux obligations légales et réglementaires; l’ensemble des coûts afférents restant à la charge des holdings s’élève globalement à 1,5 millions en 2022.
Il est à noter que l’une des sociétés holding, à savoir la SCCI-ARCADE-VYV assure en complément de son rôle de maison-mère une activité spécifique de préfinancement des travaux de rénovation des copropriétés fragiles ou en difficulté, dite «Missions sociales».
SYNTHÈSE DE L’ANALYSE DU RÉSULTAT COMBINÉ PAR ACTIVITÉ (en millions d’euros)
Le résultat exceptionnel intègre une nouvelle dépréciation des titres CIFD détenus par la SCCI-ARCADE-VYV, soit une charge complémentaire de 3,9 m€, qui conduit à porter à zéro la valeur résiduelle desdits titres.
BILAN COMBINÉ (en millions d’euros)
Le total bilan augmente de 522 M€.
Cette augmentation est liée à la progression continue de l’investissement locatif en augmentation de 349 M€ par rapport à 2021 (+4%) financé notamment par une augmentation de l’endettement locatif de 342 M€.
L’endettement accession composé de crédits promoteur court terme est resté stable entre 2021 et 2022, effet qui, conjugué à la légère baisse de la valeur des stocks, met en évidence les difficultés conjoncturelles de cette activité.
La marge brute d’autofinancement 2022 s’élève à 248 M€, en baisse par rapport à 2021 (257 M€). L’autofinancement HLM s’établit quant à lui à 45 M€ (60 M€ en 2021), en lien avec des remboursements d’emprunts locatifs venant peser plus lourdement sur la marge brute d’autofinancement.
Enfin la trésorerie nette des concours bancaires est en hausse de 56 M€, pour s’établir à 290 M€.
ACTIVITÉ EN MATIÈRE DE RECHERCHE ET DE DÉVELOPPEMENT
Les sociétés comprises dans la combinaison n’ont effectué aucune activité de recherche et de développement au sens comptable au cours de l’exercice écoulé.
ÉVOLUTION PRÉVISIBLE DU GROUPE ET PERSPECTIVES D’AVENIR
En termes d’animation et d’objectifs communs, l’année 2022 aura vu la concrétisation des premières labellisations «mon logement santé»: ce sont ainsi 19 projets, représentant 1048 logements qui ont été labellisés en étape 2, portés par les sociétés Arcade-VYV Promotion IDF, Antin Résidences, FSM, CPH Arcade-VYV,
Partelios, Le Foyer Stéphanais, Laessa, Aiguillon Construction Arcade-VYV Promotion Sud-Est, SFHE, Arcansud, France Loire et La Ruche Habitat. Les travaux et réflexions se poursuivent sur le sujet avec l’élaboration prévue d’un référentiel propre à la réhabilitation, ainsi que la recherche de solutions pour répondre opérationnellement à la mise en oeuvre du label dans les projets d’accession à la propriété. Par ailleurs, Le Groupe VYV et le Groupe Arcade-VYV travaillent ensemble au développement de logements accompagnés ou habitats inclusifs pour les seniors, les personnes en situation de handicap et les jeunes, faisant une large place à la prévention en santé.
Si le label « Mon Logement santé » se veut être un élément différenciant de l’offre du Groupe sur le plan national, il a été complété en 2022 par la constitution d’un nouveau réseau d’animation de la Promotion au sein du Groupe et donc de son pôle social, dont la création des sociétés de mutualisation Arcade-VYV Promotion IDF, Arcade-VYV Promotion Sud-Est, et prochainement Arcade-VYV Promotion Pays de Loire constitue l’un des faits représentatifs.
Cette nouvelle organisation de la Promotion doit permettre aux équipes dédiées d’utiliser de manière fluide et agile tous les outils et tous les produits proposés par le Groupe, pour répondre de manière efficiente aux besoins des territoires.
C’est aussi pour le Groupe et ses entités un moyen complémentaire de synergie pour résister à la pression qui s’exerce sur le secteur du logement, pression accrue depuis le début de la guerre en Ukraine et ses conséquences sur le marché de l’immobilier et de la construction.
En 2023, la société va renforcer le développement de ce programme avec l’appui de toutes les sociétés du Groupe, l’objectif étant que la moitié de la production neuve soit labellisée «Mon Logement santé» à horizon 2025.
Une réflexion va par ailleurs s’engager sur une labellisation des opérations de réhabilitation.
En effet, malgré le contexte économique, le Groupe a fait le choix de maintenir en 2023, le niveau de ses investissements, avec un effort soutenu sur la réhabilitation en puisant dans ses réserves et en augmentant la vente HLM afin de compenser l’impact sur son résultat et son autofinancement de la très forte augmentation de ses frais financiers (impact taux du livret A)
Des projets se concrétisent
DESCRIPTION DES PRINCIPAUX RISQUES ET INCERTITUDES AUXQUELS LE GROUPE EST CONFRONTÉ
La performance du Groupe sera significativement impactée en 2023 par l’augmentation du Livret A dont le taux a été multiplié par 6 au cours des 18 derniers mois. A cette augmentation s’ajouteront celles des charges d’exploitation en lien avec les tensions inflationnistes actuelles et une hausse probable du taux d’impayés liés notamment à la hausse de l’énergie. Dans ce contexte et malgré un effort continu de maitrise des couts, 2023 marquera un point bas pour le résultat et l’autofinancement locatifs. Toutefois, la structure financière solide du Groupe permettra d’assurer ses engagements en termes de rénovation thermique, la décarbonation des bâtiments et la montée
en puissance des logements labellisés Mon Logement Santé®. En revanche compte tenu des freins actuels à la production de logements sociaux, il est probable que l’ambition du Groupe de doubler
sa production à horizon 2025 ne pourra être tenue.
EVÉNEMENTS IMPORTANTS SURVENUS DEPUIS LA CLÔTURE DE L’EXERCICE
Le taux du livret A est passé à 3% à partir le 1er février 2023, son taux le plus élevé depuis 15 ans.
Il avait connu une première révision à 1% en février 2022, puis, en raison de la forte hausse de l’inflation, avait été porté à 2% le 1er août 2022.
Ce taux de 3% correspondant aux hypothèses prises en compte dans la construction budgétaire du Groupe, il ne devrait pas amener de révision spécifique.
La Société contrôle par ailleurs, depuis le 6 janvier 2023, ARCADE-VYV PAYS DE LOIRE, société par actions simplifiée, au capital de 1.500.000 euros, dont le siège social est à Saint-Herblain (44800), 1 avenue de l’Angevinière.
Déclaration combinée de performance extra-financière
Conformément à l’article L. 225-102-1 du Code de commerce, nous vous présentons en annexe la déclaration combinée de performance extra-financière.